规范市场防范风险 推动发展确保稳定
——四川成都中院对房地产纠纷案件审判情况的调研报告
2010-4-22 来源：人民法院报
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2008年下半年以来，由美国次债所引发并席卷全球的金融危机对我国的影响逐渐显现。受资金、信心、购买力减弱以及“5·12”特大地震的影响，四川省成都市房地产业及相关案件审判亦受到一定程度的冲击。基于对这一特殊背景下司法形势判断及司法应对策略及时调整的需要，成都中院成立课题组，结合相关职能部门提供的数据，对全市两级法院房地产案件受理情况与金融危机及震后的房地产纠纷案件的裁判思路进行了初步的回顾和总结，以期进一步调整和规范审判权的行使，在最大程度上确保成都的经济发展，同时也将危机对人民生产生活、企业生存发展和社会和谐稳定造成的冲击在司法权所顾及到的范围内降到最低。
一、数据与现象——金融危机中的房地产纠纷案件实证分析
◎数据参考：行政部门的统计及本院房地产案件受理情况
1.据成都市房管局统计：2007年度成都商品房成交面积为1332.17万平方米，2008年受金融危机及地震影响，观望气氛浓烈，有关房产成交量锐减为1162.69万平方米。2009年度，受宏观政策及房产市场回暖气候影响，成都全年商品房成交1499.17万平方米，其中2009年3月达到18694套，超过了2007年最高单月量，但受国家近期对房地产市场调控政策及对金融危机将进一步恶化和持续预期影响，2010年本市成交数据再呈下降状态，1月成交7304套，2月成交7012套，难现2007年度月成交量逾万的辉煌（见图一）。
2.据成都市建委统计：受经济危机影响，2009年1月、2月，成都市行政区域内核准开工建设项目152个，同比减少87个，减少36.40%。开工面积446.76万平方米，同比下降36.50%。部分房地产项目出现停工隐患，且主要以住宅项目为主。2010年以来，受政策调控影响，2月份主城区土地成交300.48亩，环比下降49.21%。房地产市场再度处于敏感观望时期。
3.成都市两级法院的初步统计：2007年度，成都两级法院受理的商品房开发经营合同纠纷案件1959件，建设工程纠纷案件972件；2008年以来，该两类案件受理数大幅上升，其中，2008年度受理商品房开发经营合同纠纷案件3039件，建设工程纠纷案件1173件；2009年度受理商品房开发经营合同纠纷案件3364件，建设工程纠纷案件1517件；2010年以来这一趋势有增无减，仅一季度两级法院共受理商品房开发经营合同纠纷案件885件，建设工程纠纷案件708件（见图二）。
◎典型案例反馈的新情况
案例1：购房者预期违约案件增多。全国百强县双流县，购房消费者在地产热高潮期普遍存在通过与开发商签订认购书，以支付认购金的方式预定房屋的现象。受金融危机房价下跌影响，部分已签订认购书的消费者拒绝签订正式购房合同，并要求开发商退还认购金。该类纠纷在20个区县均有不同程度体现。
案例2：不规范开发引发后遗症。成都龙泉驿区在前几年房地产开发的高潮期，政府为扩大规模，吸引外部资金，向投资开发商口头承诺优惠政策，土地开发价格相对便宜。但后期开发中，国家法律、法规逐步健全、规范，土地出让金大幅提高，而开发商无力补足，导致消费者无法办理土地和房屋产权证。金融危机以来，考虑房屋贬值，无法变现等问题，涉及该区数千户消费者中的部分陆续起诉开发商，要求追究逾期办证的违约责任。该类纠纷在部分近两年开发较热的近郊区县表现尤为突出。
案例3：资金链断裂引发的连锁反应。堂县法院受理的中国第三冶金建设有限公司与黄仕强等买卖合同、建设工程合同、劳动合同纠纷系列案中，由于开发商资金链断裂，开工项目处于停工状态。同时承包方在建设过程中对外发生了诸多建材买卖业务，由于回款不力，承包方无法拿出足额的资金支付货款和民工工资，导致材料供应商起诉承包方和开发商，同时承包商亦对开发商提起诉讼，并以支付民工工资为要挟。建设工程纠纷和买卖合同纠纷案件等关联案件关系紧密，且呈现局部上升趋势。
案例4:消费信心缺失与违约责任追究。2009年1月，上诉人肖四海等147人与被上诉人川开公司商品房预售合同纠纷案诉到本院。诉因源于开发商川开公司迟延办理房屋产权证及国有土地使用证分户证。因案涉房产土地性质属于综合用地，在办理土地分户证时，当地政府要求其按相关政策规定补交相关费用，开发商认为该项费用并未计算在房屋销售成本内，应由购房人自行承担。由此造成双方对立情绪，购房者的忍耐达到极限，遂以追究高额违约金及赔偿损失提起诉讼，部分购房户甚至扬言如果法院不支持其诉求，将会采取极端方式自行解决与开发商之间的纠纷。
案例5：价格风险判断导致的不履约抉择。青羊区法院受理的李娉诉成都博瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，李娉与开发商签订了二套房买卖合同并预交三成首付款后，诉称由于金融危机导致收入锐减，且因前套房屋贷款未还，其二套房的按揭申请未获银行批准，无力支付剩余房款，请求解除与成都博瑞房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》。金融危机后，此类案件呈逐渐增长之势。
二、敏感、群体、对立——房地产纠纷案件审理面临新挑战
◎金融危机背景下房地产纠纷案件审理的新特点
——敏感性案件增多。当前在利益主体多元、利益诉求多样、群众心理和社会心态日益复杂的情况下，单个纠纷牵一发而动全身，社会稳定产生新的变数。数字传媒和互联网的发展，使信息传播的速度空前提高、广度空前扩大，房地产纠纷案件事关民生和企业生存发展，具有社会关注度高的特点，处理不好就会带来许多负面影响，甚至影响社会稳定。
——群体性案件增多。自2008年下半年以来，在经济困难加剧的情况下，新的社会矛盾产生，原有的社会矛盾凸显，新老矛盾相互影响，使维护稳定的形势更加严峻。受金融危机影响，购房人对所购房屋价值趋于不利判断，以追究开发商迟延办证、逾期交房违约责任甚至要求解除合同的情况增多，该类纠纷案件本身所具有的涉及面广，与当事人利益结合紧密的特点决定了该类冲突的聚合性，点对点的纠纷极易在煽动和串联的情况下粘连成为点面之间的对抗，争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度骤增，更为矛盾激化埋下隐患，群体性诉讼动辄演变成为群体性事件，严重威胁社会和谐与稳定。
——企业涉诉案件增多。由于金融危机带来的出口市场萎缩、劳动力成本增加、原材料上涨以及国内消费内需减少等因素影响，大量涉诉建设单位资金链断裂，经营状况恶化。企业因生存困难而主动违约，履行不能的情况日益增多，由此产生的建设工程款欠付，建设工程材料买卖合同纠纷、劳务合同纠纷大幅增加。
◎特定背景中的冲突——金融危机下人民法院工作的几大矛盾
1.制定法的滞后性与特殊时期国家政策之间的矛盾
制定法主要是解决常态经济形势下经济纠纷案件的有效依据，而金融危机和“5·12“特大地震自然灾害给我国的社会生活和经济生活带来的影响和改变却
是非常态的。制定法的滞后给人民法院的工作带来了前所未有的难度。如何在现行法律允许的框架下顺应特殊形式对司法的需求，做到能动性和创造性司法，无疑是人民法院目前所面临的挑战。如在一些诉讼案件中，消费者以合同为依据，以开发商迟延交付房屋或者逾期办证为由，行使约定解除权或法定解除权的情况下，一方面约定解除权的条件成就，依法确应解除合同。然而这一解除后果势必引起连锁反应。必然与在经济危机大背景下促发展，保增长的要求发生矛盾；如果判决解除合同退房退款，开发商本身资金链早已断裂缺乏履行能力，判决结果也无法执行，而且相当规模的按揭房屋还涉及金融机构的资金安全。法院在平衡各方利益、如何妥善处理该类纠纷方面往往面临两难。
2.房地产开发商与消费者之间利益平衡的矛盾
房地产作为近年来国民经济的重要支柱对拉动各地的GDP总值的增长均发挥了巨大的作用。由于在金融危机中房地产市场已逐步从卖方市场转变为买方市场，从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发，人民法院既不能“审一个案件死一个企业”，又需要从保民生的角度对人数众多的购房者的合法利益予以保护，在目前金融危机背景下，如果过度强调保护购房者利益，对企业苛以较为严格的民事责任，无疑不利于房地产业的整体良性发展，若因此造成企业将进一步陷入困境，因房地产链条断而产生的多米诺骨牌效应将会导致一系列社会问题，从而导致正常社会秩序失范。如果过度倾向于保护开发商利益，则有可能引发该类案件背后潜在的大量的纠纷，还有可能引发群体性事件的发生，激化群众对法院的对立情绪。如何正确甄别和衡量房地产纠纷案件中企业与购房者之间矛盾，寻找到各方利益的平衡点，正确、稳妥地解决各类纠纷，无疑考验着人民法院审判工作的艺术和技巧。
3.人民日益增长的维权意识与相对紧缺的司法资源之间的矛盾
房地产纠纷案件与民生联系紧密，加之近年来成功的普法教育使社会大众依法维权的意识及需求有了极大的觉醒和增长，一旦发生与其权益相关的纠纷，极易引发群体诉讼。在金融危机的背景下，这一现象更加激烈，由此带来的直接后果之一即为纠纷数量的大幅增长和纠纷类型的复杂多样，类型化案件出现管涌。而成都地区法院近年来由于各种原因人员流失现象较为严重，部分城区法院民事案件法官在缺少办案辅助人员协助的情况下人均年办案已远远超过300件，人少案多，案件难度大、牵涉面广，在一定程度上影响了案件的质量和效率。同时，人民群众对司法的期望值和要求不断提高，不仅要求合法权益得到有效保护，而且要求在诉讼过程中得到更多人性化关怀；不仅要求好效果，而且要求高效率。司法资源紧缺的矛盾较之任何时期更为明显。
4.司法功能的有限性与纠纷问题的艰巨性的矛盾
面对金融危机可能给国家经济所带来的冲击，要求人民法院在严格依法办案的前提下，通过切实履行促进商业交易的安全，制裁违约违法行为的审判职责来引导和规范经济活动主体的民商事行为，从而保障社会经济的健康发展。但是，相对于金融危机下纷繁复杂、变化多样、利益多元的社会纠纷，司法程序的要求是刚性的，而司法的应对措施也是有
限的，且涉及受案范围、审理程序及审限等法律皆有明文规定，难以逾越。另一方面，不能拒绝审判、及时审判的司法原则又如紧箍缠绕其身。在大规模的群体性诉讼案件中，一些案件或者为了争取时间需协调行政机关，解决相关遗留问题，或者为了等待有关部门的解释或出台相关政策而延长审理周期，往往不易得到消费者的理解，从而引发不断地信访、上访使法院审判外的工作量陡增。
三、司法的能动应对——规范的选择和技巧的调整
1.尽量维持房地产企业的造血功能，蓄水养鱼，拒绝竭泽而渔。金融危机使我国经济运行的下行压力加大，产、供、销各个环节全面受困是当前很多企业面临的普遍问题。房地产作为地方财政的经济支柱性产业，如果任由房地产企业在金融危机下纠纷不断、责任不断、企业经营恶化，其结果必然是就业减少、上缴利税降低，从而连锁地引发消费者的住房权益得不到保障，金融机构的信贷资金不安全等诸多不良反应。在金融危机的特定时期、特定阶段，人民法院审理房地产相关案件，应注意准确理解和全面把握国家方针政策的总体要求和具体导向，将执行法律法规与政策要求统一起来。因此，在现行法律、国家经济政策的大框架下，在保护消费者基本居住权前提下，我们趋向在特殊的时期向房地产开发商有条件的倾斜，并在审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡。
2.服从党委领导，主动加强与政府职能部门的协调配合，建立协同联动化解机制。商品房预售合同纠纷案件最容易演变为群体性诉讼，对社会和谐与稳定的潜在破坏力很强。当前形势下的该类案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解决，有的需要法律以外的方式综合解决，有的需要通过发展最终解决，单靠人民法院一家之力或者一级法院往往很难有效化解矛盾纠纷。对此，面对金融危机对房地产行业和我市经济形势可能造成的负面影响，人民法院应能动发挥审判职能，主动加强与房管部门、国土部门、建设部门和规则部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，形成合力避免风险扩散和失控。
3.统一联动，建立畅通的预警、通报体制和健全应急预案，着力化解重大群体性纠纷。房地产纠纷案件与民生联系紧密，人民法院在案件的审理中必须保持清醒的政治头脑，树立维稳工作的政治意识和大局意识，稳妥地处理各类民事纠纷案件。要建立畅通的预警、通报体制，健全应急预案，妥善化解敏感和群体性纠纷。基层法院对发现的重大涉诉信息应当严格按照相关规定做好上报和请示工作，便于二审法院及早了解相关审理信息，对相对集中、尖锐的问题和矛盾在法律框架内制定妥善的处理预案，统一执法尺度。不能就案判案，矛盾上交。市中院也要进一步完善指导机制，强化对重大案件的审判指导，着力化解重大群体性纠纷。
4.严格把握合同无效和合同解除的法定条件，尽量维护合同关系的稳定性，避免对整个市场造成更大冲击。金融危机以来，成都房地产市场持续走低，请求确认合同无效和合同解除的房地产开发经营或转让纠纷和商品房预售合同纠纷数量有所上升。我们认为，在当前形势下，人民法院要站在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度，严格把握无效合同和合同解除的认定标准。结合案件具体情况，认真分析和精准把握法律规定的性质和精神，正确界定当事人民事行为的目的，凡不属于违反法律、行政法规强制性规定的，要坚决维护合同对双方当事人的约束力，通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进经济生活的协调发展。切忌让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段，避免对整个房地产市场造成更大的冲击。
5.严格区分变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的区别，妥善把握裁判尺度。因应金融危机形势，合同法司法解释（二）及时新增了有关情事变更的规定。情事变更原则在更好地协调当事人之间的利益冲突，维护经济流转的正常秩序方面，具有独特而重要的制度功能与价值。但必须看到，情事变更原则的适用决不等于可以无视合同严守的民法原则，如果适用得不当，必定会随之带来较大的系统性风险。在适用的时候，必须从诚实信用原则和公平原则出发，准确理解其制度目的和适用条件，尤其要立足于当前应对国际金融危机的全局利益和基本方针，对其与正常的市场风险之间进行正确区分。在把握情事变更与正常的市场风险、交易风险之间区别的时候，要结合特定行业以审慎交易人应尽的注意义务严格审查是否构成“不可预见”，最大限度避免对经济秩序造成大的冲击。要全面衡量情事变更所导致的当事人之间利益失衡的严重程度，以及继续交易的可能性等因素，在是否适用情势变更原则方面，以及在变更和解除之中优先选择方面，采取最有利于促进交易和稳定经济秩序的调整手段，这样才能更好地实现情事变更原则的积极制度功能。同时，在确有必要适用情事变更处理案件的时候，应尽可能采取和解、调解方式，充分向各方当事人说明情况、讲清道理，最大限度地实现化解矛盾、平衡利益与维护行业发展、稳定经济秩序的互利共赢。
6.探索和谐民事诉讼模式，调解优先，调判结合的问题。受国际金融危机的影响，债务人的偿债能力不断下降，信任危机逐渐显现，调解工作难度越来越大，但越是在遇到困难的时候，我们越要重视发挥诉讼调解的作用。诉讼调解是我国诉讼制度的重要组成部分，是人民法院行使审判权的重要方式，是民事审判工作的重要内容。当前，在各种矛盾的关联性、聚合性、敏感性进一步增强的形势下，以调解方式化解纠纷的制度优势更加凸显，坚持调解优先的重要意义更加突出。坚持调解优先，尽管有些时候需要花费更多的时间和精力，但从长远来看，其付出的司法成本和社会成本还是最低的。要不断总结调解经验和规律，将调解贯穿民事诉讼的全过程，积极探索和谐民事诉讼模式，拓展调解工作领域并创新调解方式，走出去、请进来，积极主动开展调解工作。要着力推进多元纠纷解决机制建立，多层次化解矛盾纠纷，积极引导当事人利用协商、调解、仲裁等方式解决纠纷，切实减少纠纷解决的层次和环节，最大限度降低化解矛盾的成本支出。对调解无效的案件要及时判决，协调发挥调判组合优势，最大限度地促进当事人之间诉讼关系的协调、当事人与人民法院之间司法服务关系的有序，使民事审判职能作用得到更加有效的发挥。
（课题组成员 杜德娜 张引千 邱寒）